賃貸経営Q&A

賃貸経営に関する疑問は多種多様にわたると考えられますが、ここではよくある注意点や疑問点などを、Q&A形式にてご紹介しています。お悩みを解決するご参考にしてください。

Q&A

  1. 賃貸住宅経営のメリットについて教えてください。
  2. 賃貸住宅の需要はあるの?
  3. 賃貸住宅の企画から建築まで、どのように進めるの?
  4. 賃貸住宅を建てると、税金はどうなるの?
  5. 収支計画は、どうやって立てるの?
  6. プレハブ住宅の特徴は何ですか?
  7. 建築資金の調達方法は、どうしたら良いの?
  8. 管理委託の内容と管理会社の選定は?
  9. 建物の維持管理は必要なの?
  10. プレハブ住宅の入居率はどれくらいなの?
  11. プレハブ住宅の断熱性能は?
  12. 長期保証はあるの?
  13. プレハブ住宅の品質は?
  14. プレハブ住宅の施工実例は?

Q 賃貸住宅経営のメリットについて教えてください。

賃貸住宅経営のメリットは、いくつか考えられますが、代表的なメリットを以下に記載します。

1. 少ない自己資金でも可能

土地さえ有れば、手持ちの自己資金が少なくても、アパートローンで費用の大部分を賄うことが可能です。ローンについては、家賃収入から返済するので、現在の収入が少なくてもOKです。

収支バランスが良好で土地・建物に担保力があれば、ほぼ借入可能です。

2. 私的年金の確保

平均寿命は年々長くなっていますが、年金をアテにすることが厳しくなりつつあります。このままでは、老後に不安がいっぱい・・・賃貸住宅経営からの長期収入で、第二の年金を形成しましょう。

3. 高い節税効果

  • 固定資産税は、非住宅用地(青空駐車場等)の6分の1(または3分の1)。
  • 相続税評価額は、金融資産と比べると約60%程度の評価額まで下がります。
  • 賃貸住宅に関わる様々な費用が経費計上でき、他の所得との損益通算が可能なため、所得税や住民税の節税効果が期待できます。

4. インフレに強い

景気が好転しインフレになると、タンス預金などは目減りしますが、賃貸住宅経営はその現象が起きにくいと言われています。それは、物価上昇に伴って家賃も引き上げ可能となることが多いからです。
尚、借入条件によってローンは逆に目減りするので、収支バランスが改善することも考えられます。

ただし、メリットばかりでなく以下のようなリスクもありますので、建築前に十分ご検討ください。

  1. 投資額は同じでも、利回りは立地条件・家賃相場に大きく影響される
  2. 換金性が悪い(簡単に現金化することが困難)
  3. 市場環境の変化
  4. 不可抗力の地震や火災・事件の発生

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Q 賃貸住宅の需要はあるの?

1. 人口は減っても、しばらくは世帯数増加(出典:国立社会保障・人口問題研究所)

2007年をピーク(127,771千人)に、日本の総人口は減少を始めましたが、世帯数はしばらく増加する見通しです。特に、1人または夫婦のみの世帯が大きく増える傾向であり、少人数向け住宅へのニーズが高まります。

2. 「賃貸派」が「持家派」を上回った

(出典:リクルート「賃貸に住む人の将来の居住志向」2011年1月発表アンケート対象者は首都圏在住者)

年々、賃貸派は増加傾向にあり、住まいに対して所有(持家)を目的とせず、ライフスタイルに合わせて賃貸住宅を選ぶ傾向が強くなっています。
直近の調査では、賃貸派が約6割を占めており、賃貸派の中でも賃貸永住派の伸びが著しくなっています。

3. 質の高い賃貸住宅が必要(出典:総務省「住宅・土地統計調査」平成20年調査データ)

これから増加する少人数世帯の中心は、団塊世代を含む高齢者層とそのジュニア達の世代です。バリアフリーの配慮をはじめ、こだわりに応える魅力ある空間づくりや機能性・デザイン性などが強く求められます。しかし、築5年以内の賃貸住宅は全体の約10%程度しかなく、それらの社会ニーズに応えられる賃貸住宅は不足しています。

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Q 賃貸住宅の企画から建築まで、どのように進めるの?

賃貸住宅経営を計画する場合、最大のポイントになるのは、その立地条件を活かしたプランを立てることです。当協会会員企業では、建築設計から事業収支・建築後の管理までご提案いたしますので、まずは当協会会員企業のホームページから資料請求をしていただくのが良いでしょう。提案されたプランを検討して、自分の意向にあったプラン、土地に応じた適正なプランを絞りこんで、決定していくことが一般的です。

また、複数のプランから最終的に一つのプランに絞り込んでいく際には、「市場調査」情報が重要です。
賃貸住宅経営成功のカギは、この「市場調査」から見える情報をプランに反映すること、と言っても過言ではありません。

その地域において、どのような間取り・構造・設備・外観の賃貸住宅に人気があるのか、また賃貸住宅需要の大きさがどうかを調査・予測してみる必要があります。そうした市場調査の結果を踏まえた上で、どういった賃貸住宅を建設するか、または場合に因っては建設自体を断念するかを決めることになります。事前の市場調査が不十分だと、需要に合わない賃貸住宅を建ててしまう恐れが十分にあります。

当協会会員企業では、市場調査を十分に行なった上で建設する目的に沿った適切なプランを、豊富な実績に基づいてご提案するよう、取り組んでおります。

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Q 賃貸住宅を建てると、税金はどうなるの?

1. 相続税

次のような具体例で考えてみましょう。※平成24年1月時点の税制により試算しています。

【土地の状況】

土地の面積 330㎡(100坪)
土地の時価 1億円
路線価図による土地評価額 8000万円

とします。

【利用の状況】

オーナーAの自宅(床面積200㎡・築20年・固定資産税評価額は2000万円)

【オーナーA】

Aさんの家族は妻と子ども1人・金融資産が2億円あるとしましょう。

これをもとに現時点での相続税額を考えます。

【財産評価額】

金融資産 2億円
土地評価額 8000万円
家屋評価額 2000万円

なので、合計3億円ですが・・・

土地評価額については、特定居住用宅地に該当するので240㎡(約73坪)までは評価の80%を控除できます。結果的に土地評価額は約3300万円です。
また相続人の数に応じて基礎控除があり、本件では7000万円です。

【財産評価額】

金融資産 2億円
土地評価額 3300万円
家屋評価額 2000万円
基礎控除額 △7000万円 合計1億8300万円

1人あたりの相続する遺産額 9150万円⇒相続税額9150万円×30%-700万円=2045万円
相続税総額 2045万円×2=4090万円
(実際には妻の相続税納税分には配偶者控除がありますので、均等に相続したとすると納税額は半分の2045万円になります)

ではAさんが自宅を取り壊して、自己資金で賃貸住宅を建設したとしたら、相続税額はどのように変化するでしょうか。

賃貸住宅の建設費総額は1億円とし、借り入れは1億円とします。賃貸住宅の固定資産税評価額は7000万円とします。ただし借家権割合分を30%控除すれば4900万円です。

【財産評価額】(建替後)

金融資産 1億円
土地評価額 4400万円

(貸家建付地になりますので、借地権割合が70%とすると21%下がる)

(200㎡まで50%の小規模宅地評価減あり)

家屋評価額 4900万円
基礎控除額 △7000万円 合計1億2300万円

このように賃貸住宅建設で、1億8300万円―1億2300万円=6000万円の財産評価減ができました。
これに対する税率は30%なので、1800万円の相続税の節約になります。

2. 固定資産税

固定資産税は、土地及び建物の評価額(固定資産税評価額)に対して毎年1.4%の割合で課税されます。
しかし、土地に人の居住する住宅の敷地(これを住宅用地と言います)になっている場合には、その土地の評価額が6分の1または3分の1に圧縮されるという軽減措置があります。

したがって、現在の土地が遊休状態や青空駐車場である場合には、賃貸住宅建設で土地の評価額が3分の1以下に圧縮されることになり、固定資産税も減額になるケースが多くなります。

事例で考えてみましょう。※平成24年1月時点の税制により試算しています。

【土地の状況】

土地の面積 200㎡
固定資産税評価額 1億円

【建物の状況】

固定資産税評価額 6000万円とします

(現在の土地は遊休状態だと想定します)

現在の固定資産税額 1億円×1.4%=140万円
建築後の固定資産税額 (1億円×1.4%÷6)+(6000万円×1.4%)=23万円+84万円=107万円
1年間の節税金額 140万円―107万円=37万円
30年間の節税総額 37万円×30年=1110万円
(但し、税制の変更がない場合です)

更に、賃貸住宅にかかる固定資産税は、年数が経過すると建物の固定資産税評価額が徐々に下がっていくので、年々少しずつ軽減されていきます。

3. 所得税

所得税法では、所得を「給与所得」「事業所得」「不動産所得」など10種類に分類しています。
アパート、賃貸マンション、賃貸オフィスなどの不動産の貸し付けから発生した収入は「不動産所得」に分類されています。なおアパートであっても、食事の提供をする場合には「事業所得」に分類されます。
不動産所得の計算では、原則として「不動産所得=収入―必要経費」となります。

ここで収入とは、賃貸住宅の経営から得られる収入(家賃、礼金、貸駐車場代金)を指します。
敷金は手元への入金ではありますが、将来入居者へ返還される予定のため、収入には含めません。

必要経費は賃貸住宅経営にかかるコストのことです。必要経費に含まれるのは、次のものです。

  1. 維持管理費:共用部分の光熱費・水道代、不動産管理会社へ支払う管理委託費
  2. 広告宣伝費:入居者募集に関わる広告の製作費など
  3. 交通費:管理するために必要な交通費
  4. 修繕費:建物躯体や設備機器の修繕費、内装補修費
  5. 保険料:建物全体にかける火災保険料
  6. 公租公課:土地及び建物にかかる固定資産税額・都市計画税額
  7. 借入利息:建物建設・土地購入のためにローンを借りた場合のその利息分
  8. 減価償却費:建物や設備の取得価格の一部を毎年経費として計上していくもの
  9. リース料:設備機器などをリースにて導入した場合の、支払ったリース料
  10. 専従者給与:家族などで賃貸経営のために給与を支払う場合のその給与

賃貸住宅経営には、以上のような必要経費が認められますので、もし「不動産所得」が赤字であれば、他所得との損益通算ができ、所得税・住民税の節税効果を期待できます。

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Q 収支計画は、どうやって立てるの?

1. 収支計画書とは?

収支計画書とは、建設にかかる投資額、得られるであろう家賃収入、必要となる支出を年毎の時系列の表形式で表示した計画書が一般的です。賃貸住宅に関わる金銭の流れ、いわゆるキャッシュフローを予想するものです。
さらに経費計上した損益計算書まで作成できれば、不動産所得金額も予想できます。

2. 収支計画書の作成

収支計画書は、土地オーナー様が当協会会員企業に作成依頼して頂ければ、殆どの場合で無料にて作成することができます。早ければ1~2週間程度で、収支計画書が届けられると思います。
(名称は「企画書」「提案書」などとなっていることもあります)。

3.収入予測

賃貸マンション・アパートの収入予測をするとき、大前提になるのが家賃設定と空室率です。

家賃は近隣にある同レベルの新築賃貸住宅を参考に設定するのが最も一般的です。
新築直後には、家賃が近隣中古物件より若干高めでもほぼ満室状態になることが多いのですが、建築後には入居者の入れ替えなども発生します。その際の適切な空室率を設定しておくことは、重要な収入予測項目です。空室率を低く抑えるには、適切な家賃設定と、建物の設備・仕様等が入居者ニーズから離れないような方策を実践することです。

4. 支出予測

支出の予測をする場合に、最も大きいのは「建物維持管理の経費」と「金融機関への返済額」です。

1. 建物維持管理のための支出

「建物維持管理のための支出」とは、土地・建物の固定資産税と都市計画税、建物修繕費、火災保険料、共用部分の光熱費・清掃費、不動産管理会社に管理委託する場合の管理委託費、不動産会社に入居者募集を委託する場合の仲介費用を指します。

2. 金融機関への返済額

「金融機関への返済額」は、下表のようになります。

利率 20年返済 25年返済 30年返済
2% 607,056 508,620 443,532
3% 665,520 569,064 505,932
4% 727,188 633,408 572,904

例えば1億円の借入を年利4%で20年返済するとすれば、毎月約72.7万円という金額になります。この72.7万円は利息と元金返済の両方を含んだ合計額です。
ローンがある場合には、金融機関への返済はこのように大きな負担になりますので、家賃収入(礼金・貸駐車場収入など含む)と返済額のバランスは、余裕をもって設定しておくことが安全です。

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Q プレハブ住宅の特徴は何ですか?

  1. 工業化住宅であるため、品質が安定している
  2. 工業化住宅であるため、一定の性能が確保されている
  3. 工業化住宅であるため、コストダウンが図られている
  4. 建物長期保証のサポートがあるので安心
  5. リフォームが容易なため、入居者ニーズの変化に対応しやすい
  6. 建物内外の給排水管のメンテナンスを行いやすい
  7. 事業計画から事業開始までの期間が短いので、早期の事業開始が行なえる
  8. 建築から入居管理まで行うので、経営・建物管理が安心
  9. 広域エリアで供給しているので、入居募集力が高い
  10. 事業計画、施工、入居者募集、入居管理、アフターサービスまで一貫した対応ができるので安心

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Q 建築資金の調達方法は、どうしたら良いの?

建設資金の調達方法は、大きく分けて2種類です。

  1. 自己資金(現金・有価証券・贈与を含む)
  2. 金融機関からの融資金(銀行などのアパートローン)

アパートローンは、多くの金融機関で取り扱っていますが、融資条件は各社各様なので、事前に相談されることをお勧めします。尚、当協会会員企業を通してのご相談も可能です。ホームページなどでご確認ください。

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Q 管理委託の内容と管理会社の選定は?

賃貸住宅の管理運営業務を、入居者募集、入居者管理、建物管理に分けて考えてみましょう。

まず「入居者の募集」ですが、新築時の入居者募集から信頼できる会社に委託する方が安心・安全です。新築時の入居者募集では、入居者の質を出来るだけ高くすることが必要で、それには入居者を選ぶノウハウや、入居者募集のための広告が必要なので、オーナー独自で行うことは難しいからです。
もちろん新築後も、空室が発生した場合の入居者募集については、同じ理由から信頼できる会社に継続して委託する方がベターです。

「入居者管理」については、更に細かく分類すると、入金管理、家賃督促、契約管理、退去管理などに分かれます。この入居者管理は、『いつでも対応できるフットワークの良さ』が求められる条件になるので、オーナー自らが行うことは相当に時間的余裕がないとできません。やはり管理会社に委託するのが良いでしょう。

建物管理は更に細かく分類すると、清掃、建物・設備の定期検査、設備修繕、建物修繕などです。清掃などの比較的軽い業務についてはオーナーもできることが有りますが、専門的スキルを要求される部分も少なくないため、やはり管理会社に委託するのが基本でしょう。

さて委託する管理会社を決める場合、当協会会員企業で建築された際には、その企業またはその系列企業を選ぶことをお薦めします。
入居募集は今やインターネットでもできる時代ですから、管理会社選びのポイントは当然ながら「管理業務」にあります。管理を委託するということは、家賃の出納や敷金を預けることでもあるので、経営規模も比較的安定している大企業の方が、万一の心配も軽減できます。さらに建物の構造も熟知していますから、将来必要になる大規模修繕などもスムーズに進めることが可能です。

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Q 建物の維持管理は必要なの?

いつまでも建物は美しく設備は快適で使いやすく維持することは、今いる入居者の満足を高め、長期に入居者の定着率を高めることにつながります。

まずアパートオーナーとして一番に気にしなければならないのは、普段からの小マメな掃除からではないでしょうか。廊下などの共用部分がいつもキレイになっていれば、入居者の満足も高まります。入居者もルールを守って使用し、また自室内も清潔を保つようにするかもしれません。

設備に関しては、昨今は快適さやセキュリティーが重視される中、設備の充実度が入居者満足に大きく関係しています。TVドアホン、エアコン、キッチンまわりやお風呂・洗面設備・給湯設備・照明設備などは、最新型に交換することも賃貸住宅としての魅力を維持するポイントです。

建物本体に関しては、当協会ホームページ掲載の「低層集合住宅 維持管理マニュアル」をご参照下さい。ここで大切なのは、修繕計画を必ず実践することです。

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Q プレハブ住宅の入居率はどれくらいなの?

平成20年末プレハブ建築協会会員会社(分科会10社)の管理物件における入居状況(単位:千戸)

エリア 借家総数 入居数 入居率
首都圏(東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県) 390 367 94.1%
中京圏(愛知県・岐阜県・三重県) 147 133 90.6%
近畿圏(大阪府・京都府・兵庫県・奈良県) 150 139 91.7%

平成20年借家の入居状況(総務省統計局より)【全ての構造工法の建築物の総数】(単位:千戸)

エリア 借家総数 入居数 入居率
首都圏(東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県) 5,861 4,726 80.6%
中京圏(愛知県・岐阜県・三重県) 1,420 1,111 78.2%
近畿圏(大阪府・京都府・兵庫県・奈良県) 2,803 2,122 75.7%

調査時点の違いはありますが、当協会会員会社(当分科会10社)の供給・管理している賃貸住宅における「入居率」は、他構造・工法を含めた平均値に比べて、きわめて高い入居率を維持しております。

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Q プレハブ住宅の断熱性能は?

環境負荷を計る上での一つの指針として、住宅では断熱性能があります。ここでは下記に示す在来木造住宅と同規模のプレハブ住宅で断熱性能を比較してみます。

一般的には、断熱性能は「熱損失」の値で表わし、熱損失にも「定常伝熱」と「非定常伝熱」がありますが、ここでは定常伝熱のみを考えます。更に、開口部(窓など)から及び換気による熱損失はほぼ同等とみなして、単純に「外壁・屋根天井・1階床」の断熱性能で比較しました。

断熱性能で比較

【住宅規模】

  • 建坪16坪(7.2m×7.2m)
  • 総2階建て延べ床面積32坪

【在来木造住宅の断熱仕様】(Ⅳ地域 必要断熱性能)

  • 屋根又は天井グラスウール16K厚さ40mm
  • 外壁(真壁造)グラスウール16K厚さ35mm
  • 1階床(外気面以外)グラスウール16K厚さ25mm
    (住宅金融支援機構「木造住宅工事仕様書平成20年改訂」による)

ここでは詳細な計算例は省略しますが、各材の熱伝導率や表面熱伝達係数に基づいて計算すると、各部と合計の熱損失係数は以下になります。

【在来木造住宅の熱損失係数】(単位:W/K)

  • 屋根又は天井40.2
  • 外壁(真壁造)151.1
  • 1階床(外気面以外)47.1
    合計 238.4W/K・・・㋑

仮に、室内温度と外気温の差が15℃とすると、238.4×15=3,576W/hこれが外壁などを通した1時間当たりの熱損失です。

同様にして、以下に当協会会員会社(当分科会)の標準仕様による、上記在来木造住宅と同規模の住宅における同条件下の平均熱損失係数を記しました。

【プレハブ住宅(当分科会平均)の熱損失係数】(単位:W/K)

  • 屋根又は天井16.7
  • 外壁(真壁造) 72.9
  • 1階床(外気面以外)30.3
    合計 120.0W/K・・・㋺

仮に、室内温度と外気温の差が15℃とすると、120.0×15= 1,800W/hこれが外壁などを通した1時間当たりの熱損失です。

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Q 長期保証はあるの?

集合住宅を建てる建築業者選定の時、長期の保証があることは戸建住宅ばかりでなく、集合住宅においてもオーナー様の大切な資産を守り、健全な賃貸経営を継続する上で大切なことです。

当協会会員各社は、「住宅品質確保促進法」に基づく瑕疵担保責任期間のみならず、「長期保証システム」を用意しております。

【一般在来工法住宅】の場合瑕疵担保責任期間10年

一部業者を除き、「住宅品質確保促進法」に基づく期間のみ

【プレハブ住宅】の場合長期保証期間20年以上

但し10年を超える保証は、当協会会員各社の定める定期点検およびその点検によって必要と判断された工事を、実施することが条件となります。

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Q プレハブ住宅の品質は?

住宅に求められる役目(機能)をどの程度に果たせるかということを定量的・定性的に示したものが住宅の「性能」です。住宅の性能には、設計-施工-維持管理-使用の4つの段階があり、それらが統合されてこそ初めて品質が高い住宅といえるのです。

プレハブ住宅は、開発-生産-施工-品質保証-アフターサービス・アフターメンテナンスの仕組みが確立されており、高い住宅性能、品質を実現しています。

  • 工業化住宅性能評定や住宅金融支援機構の設計登録住宅承認制度などを通じ、一定基準以上の性能を有することが確認されています。
  • 開発設計に充分な時間や費用をかけ、また必要に応じて試作実験による性能の検証を行っています。
    さらにお客様からの情報、ニーズをフィードバックすることにより常に性能の向上が図られています。
  • 住宅部材の工場生産化率を高め、現場工数を低減し、また高度な技能を要しない様な工夫をするなどの努力が払われ、それによって品質の安定化が図られています。
  • 品質保証やアフターサービス、アフターメンテナンス対応の体制が確立されています。これにより一定レベルの性能が安定して保たれるようになっています。

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Q プレハブ住宅の施工実例は?

プレハブ住宅と言うと、建物に計画柔軟性が無く、決まった形状のものしか建たないと思われがちですが、現在では集合住宅においても、様々な建築制限下で対応できるようになっています。

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